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Adempimenti per contratti preliminari

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18-11-2019
Adempimenti per contratti preliminari

OBBLIGO DELLA REGISTRAZIONE IN UNA COMPRAVENDITA

Per prima cosa dobbiamo chiarire che l’obbligo della registrazione del compromesso  sussiste fin dal momento della firma delle parti interessate; infatti,  come si evince nella risoluzione n. 63/E del 25/02/2008 del MEF ha chiarito che la proposta d’acquisto perfezionata (dopo l’avvenuta comunicazione dell’accettazione) è a tutti gli effetti un preliminare, quindi è soggetta ad obbligo di registrazione entro i 20 giorni. In caso di registrazione dopo i 20 giorni, le sanzioni previste possono essere sanate con un ravvedimento operoso (un istituto che consente al contribuente di correggere spontaneamente, a determinate condizioni, errori o illeciti commessi nell’applicazione delle norme tributarie).

Ora vediamo cosa ci occorre e quando ci occorre.

Quando viene stipulato un compromesso di vendita, dovete ricordarvi di acquistare le marche da bollo necessarie da applicare sullo stesso nelle misure seguenti:

COSA OCCORRE
 n. 2 copie firmate in originale della proposta o preliminare

 

l’Agenzia delle Entrate non rilascia copia o ricevuta della registrazione; se si vuole una copia bisogna portarsi marche da bollo doppie.

 

 

marca da bollo € 16,00 (n. 1 marca per ogni copia e per ogni 4 facciate o 100 righe)

es. : per 9 pagine occorrono 3 marche da bollo da € 16,00 se si vuole una copia ne occorrono 6

 ACE/APE in originale o in copia semplice  non è fattore obbligatorio per la registrazione (da come chiarito dalla direzione dell’ufficio di Civitavecchia)
 ACE/APE in copia conforme all’originale  (non è fattore obbligatorio)

 

marca da bollo € 16,00

allegato in formato A4 (piantina, visura, …) (non è fattore obbligatorio)

 

marca da bollo € 2,00

eventuale allegato in formato A3 (piantina) (non è fattore obbligatorio)

 

marca da bollo € 2,00

copia dell’F23 pagato in banca o in posta  cliccate sulla parola e vi aprirà un modello editabile e scaricabile dell’F23
modello 69 compilato, necessario per la registrazione  cliccate sulla parola e vi aprirà un modello editabile e scaricabile del modello 69
NB: Le proposte di acquisto accettate ed i preliminari con clausola sospensiva (es. richiesta di mutuo) devono essere registrati con il versamento dell’imposta di registro di € 200,00 (anche se sono previste pattuizioni di caparre confirmatorie oppure acconto prezzo) e al verificarsi della condizione sospensiva (es.: erogazione del mutuo)  si versano le ulteriori imposte dello 0,50% e del 3% senza più versare l’imposta di registro. Norma non sempre rispettata dall’Agenzia delle Entrate, pertanto è  necessario verificare preventivamente con l’ufficio dove si registra l’atto.

 

NB: la marca da bollo deve avere la stessa data o data antecedente della sottoscrizione del contratto; nel caso in cui la data della marca da bollo è posteriore va aggiunta una marca da bollo da € 1,60 oppure nel caso che ci sia stata una dimenticanza nell’acquisto delle suddette va acquistata una marca da bollo direttamente da € 17,60

Per la registrazione del preliminare è prevista l’imposta fissa di Euro 200,00 da pagare sul modello F23 con il codice 109T – Imposta di Registro per i Contratti;

Nel caso in cui il preliminare prevede la dazione di somme con la dicitura “a titolo di caparra confirmatoria”, è prevista la tassazione nella misura di 0,50% del totale delle somme date anche come integrazioni delle caparre; codice 104T – RELATIVI CONTRATTI PRELIMINARI;

Se nel contratto viene messa la dicitura “pagamento di acconti” (non soggetti ad IVA), è prevista la tassazione nella misura del 3% delle somme versate;

In entrambi i casi l’imposta pagata è imputata all’imposta principale dovuta per la registrazione del contratto definitivo, le marche da bollo e l’imposta fissa di € 200,00 andranno perse.

L’obbligo di registrazione a termine fisso delle scritture non autenticate contenenti preliminari soggetti ad IVA, sussiste solo in presenza di caparre.

In sintesi:

  • il preliminare concluso con il ministero del notaio è sempre soggetto a registrazione;
  • il preliminare concluso per scrittura privata è sempre soggetto a registrazione se il venditore è un privato che non agisce nell’esercizio di impresa, arte o professione;
  • Il preliminare di vendita concluso per scrittura privata non è soggetto a registrazione se la parte che promette la vendita è un’impresa e se il preliminare non contiene caparre (in presenza di caparre è sempre obbligatoria la registrazione del preliminare in termine fisso).

 
SOGGETTI OBBLIGATI ALLA REGISTRAZIONE:

  • le parti contraenti per le scritture private non autenticate;
  • i notai per gli atti da essi ricevuti od autenticati;
  • gli impiegati dell’amministrazione finanziaria e gli appartenenti al corpo della Guardia di Finanza per gli atti da registrare d’ufficio;
  • gli agenti d’affari in mediazione iscritti nel ruolo degli agenti immobiliari, per le scritture private non autenticate stipulate a seguito della loro attività per la conclusione degli affari.
 
 




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