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Adempimenti per contratti preliminari

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18-11-2019

OBBLIGO DELLA REGISTRAZIONE IN UNA COMPRAVENDITA

Per prima cosa dobbiamo chiarire che l’obbligo della registrazione del compromesso  sussiste fin dal momento della firma delle parti interessate; infatti,  come si evince nella risoluzione n. 63/E del 25/02/2008 del MEF ha chiarito che la proposta d’acquisto perfezionata (dopo l’avvenuta comunicazione dell’accettazione) è a tutti gli effetti un preliminare, quindi è soggetta ad obbligo di registrazione entro i 20 giorni. In caso di registrazione dopo i 20 giorni, le sanzioni previste possono essere sanate con un ravvedimento operoso (un istituto che consente al contribuente di correggere spontaneamente, a determinate condizioni, errori o illeciti commessi nell’applicazione delle norme tributarie).

Ora vediamo cosa ci occorre e quando ci occorre.

Quando viene stipulato un compromesso di vendita, dovete ricordarvi di acquistare le marche da bollo necessarie da applicare sullo stesso nelle misure seguenti:

COSA OCCORRE
 n. 2 copie firmate in originale della proposta o preliminare

 

l’Agenzia delle Entrate non rilascia copia o ricevuta della registrazione; se si vuole una copia bisogna portarsi marche da bollo doppie.

 

 

marca da bollo € 16,00 (n. 1 marca per ogni copia e per ogni 4 facciate o 100 righe)

es. : per 9 pagine occorrono 3 marche da bollo da € 16,00 se si vuole una copia ne occorrono 6

 ACE/APE in originale o in copia semplice  non è fattore obbligatorio per la registrazione (da come chiarito dalla direzione dell’ufficio di Civitavecchia)
 ACE/APE in copia conforme all’originale  (non è fattore obbligatorio)

 

marca da bollo € 16,00

allegato in formato A4 (piantina, visura, …) (non è fattore obbligatorio)

 

marca da bollo € 2,00

eventuale allegato in formato A3 (piantina) (non è fattore obbligatorio)

 

marca da bollo € 2,00

copia dell’F23 pagato in banca o in posta  cliccate sulla parola e vi aprirà un modello editabile e scaricabile dell’F23
modello 69 compilato, necessario per la registrazione  cliccate sulla parola e vi aprirà un modello editabile e scaricabile del modello 69
NB: Le proposte di acquisto accettate ed i preliminari con clausola sospensiva (es. richiesta di mutuo) devono essere registrati con il versamento dell’imposta di registro di € 200,00 (anche se sono previste pattuizioni di caparre confirmatorie oppure acconto prezzo) e al verificarsi della condizione sospensiva (es.: erogazione del mutuo)  si versano le ulteriori imposte dello 0,50% e del 3% senza più versare l’imposta di registro. Norma non sempre rispettata dall’Agenzia delle Entrate, pertanto è  necessario verificare preventivamente con l’ufficio dove si registra l’atto.

 

NB: la marca da bollo deve avere la stessa data o data antecedente della sottoscrizione del contratto; nel caso in cui la data della marca da bollo è posteriore va aggiunta una marca da bollo da € 1,60 oppure nel caso che ci sia stata una dimenticanza nell’acquisto delle suddette va acquistata una marca da bollo direttamente da € 17,60

Per la registrazione del preliminare è prevista l’imposta fissa di Euro 200,00 da pagare sul modello F23 con il codice 109T – Imposta di Registro per i Contratti;

Nel caso in cui il preliminare prevede la dazione di somme con la dicitura “a titolo di caparra confirmatoria”, è prevista la tassazione nella misura di 0,50% del totale delle somme date anche come integrazioni delle caparre; codice 104T – RELATIVI CONTRATTI PRELIMINARI;

Se nel contratto viene messa la dicitura “pagamento di acconti” (non soggetti ad IVA), è prevista la tassazione nella misura del 3% delle somme versate;

In entrambi i casi l’imposta pagata è imputata all’imposta principale dovuta per la registrazione del contratto definitivo, le marche da bollo e l’imposta fissa di € 200,00 andranno perse.

L’obbligo di registrazione a termine fisso delle scritture non autenticate contenenti preliminari soggetti ad IVA, sussiste solo in presenza di caparre.

In sintesi:

  • il preliminare concluso con il ministero del notaio è sempre soggetto a registrazione;
  • il preliminare concluso per scrittura privata è sempre soggetto a registrazione se il venditore è un privato che non agisce nell’esercizio di impresa, arte o professione;
  • Il preliminare di vendita concluso per scrittura privata non è soggetto a registrazione se la parte che promette la vendita è un’impresa e se il preliminare non contiene caparre (in presenza di caparre è sempre obbligatoria la registrazione del preliminare in termine fisso).

 
SOGGETTI OBBLIGATI ALLA REGISTRAZIONE:

  • le parti contraenti per le scritture private non autenticate;
  • i notai per gli atti da essi ricevuti od autenticati;
  • gli impiegati dell’amministrazione finanziaria e gli appartenenti al corpo della Guardia di Finanza per gli atti da registrare d’ufficio;
  • gli agenti d’affari in mediazione iscritti nel ruolo degli agenti immobiliari, per le scritture private non autenticate stipulate a seguito della loro attività per la conclusione degli affari.
 
 


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