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COMPRAVENDITA IMMOBILE LOCATO- EFFETTI SUL CONTRATTO DI LOCAZIONE

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25-01-2021
COMPRAVENDITA IMMOBILE LOCATO- EFFETTI SUL CONTRATTO DI LOCAZIONE

Abbiamo parlato in uno degli articoli precedenti del diritto di prelazione spettante al conduttore di un immobile locato nel caso in cui il locatore abbia l’intenzione di venderlo. Cosa comporta la rinuncia da parte del conduttore ad esercitare tale diritto e la conseguente vendita dell’immobile ad una terza persona?

Dal punto di vista civilistico, nel momento in cui si procede alla vendita di un immobile oggetto di contratto di locazione, il legislatore prevede l’automatico subentro nel contratto per l’acquirente. In particolare, a sancirlo è il Codice Civile all’art. 1602, dove espressamente è disposto che: “Il terzo acquirente tenuto a rispettare la locazione subentra, dal giorno del suo acquisto, nei diritti e nelle obbligazioni derivanti dal contratto di locazione”.

Ci sono poi anche gli art. 7 e 41 della Legge n. 392/1978, dove si stabilisce che “è nulla la clausola che prevede la risoluzione del contratto in caso di alienazione della cosa locata”.

Dunque, come si nota, in caso di vendita dell’immobile locato, il legislatore tende a tutelare il conduttore, con l’automatico subentro del nuovo proprietario nel contratto, il quale risulta quindi, vincolato non solo alle condizioni economiche indicate ma, anche ed in particolare, all'originario termine di durata (Cass. Civ. n.7696/2015).

In conseguenza, si avrà un mero subentro di altro soggetto nel contratto di locazione restando ferme e non modificabili tutte le pattuizioni intercorse al momento della stipula con il precedente proprietario.

La cessione del contratto di locazione, conseguente alla vendita dell’immobile, avviene senza il consenso del conduttore il quale dovrà ricevere la comunicazione solo al fine di avere contezza del nuovo proprietario a cui rivolgersi per eventuali questioni afferenti all'immobile, quale nuovo dante causa, e per il pagamento del canone di locazione.

Dal punto di vista fiscale, quando si parla di subentro si fa riferimento alla cosiddetta “cessione” del contratto di locazione. Al riguardo è previsto che, nel caso in cui il locatore o il conduttore è sostituito nel contratto da un nuovo soggetto, è dovuta l’imposta di registro:

  • nella misura fissa di 67 euro (qualora l’accordo di cessione non preveda alcun corrispettivo);
  • pari al 2% del corrispettivo pattuito (con il minimo di 67 euro), qualora per la cessione sia stato pattuito appunto un corrispettivo tra le parti.

L’imposta deve essere versata entro 30 giorni dall’evento.

Tuttavia, è stabilito che, nell’ipotesi di subentro ex lege, ossia nel caso, ad esempio, in cui l’immobile è trasferito per atto tra vivi (compravendita) o per causa di morte di una delle parti (successione), non è dovuta alcuna imposta, ma i nuovi intestatari devono limitarsi a comunicare, con Modello RLI, l’avvenuto subentro all’ufficio dove è stato registrato il contratto.

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