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Cortile di un edificio, quando è condominiale?

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02-07-2020

Le vertenze in materia condominiale, unitamente a quelle derivanti da liti familiari, sono all'attenzione e trattazione quotidiana delle aule di giustizia.

La questione portata all'interesse del Tribunale di Roma (sentenza n.6456 del 22 aprile 2020) coinvolge entrambe le citate tematiche, ponendo l'accento sulle querelle che possono nascere sulle parti comuni di un condominio a seguito di attribuzione per donazione, mediante trasferimento con atto notarile a soggetti diversi (sorelle), di beni immobili all'interno di compendio con un unico originario proprietario (padre di famiglia).

Non di poca importanza assume la lettura degli atti di trasferimento, ovvero dei titoli da cui discende il proprio diritto di proprietà anche al fine di poter accertare la comproprietà sulle parti comuni, come illustrate ex art. 1117 Cod. Civ.

Iter Giudiziale

Nella vicenda in esame, le attrici promuovono giudizio innanzi al Tribunale di Roma, convenendo i genitori e l'acquirente dell'immobile già in proprietà di questi ultimi, nonché l'altra sorella, per veder accertata la comune appartenenza, pro indiviso, della corte condominiale, del muro di cinta, di un locale ad uso magazzino, nonché di tutte le accessioni e pertinenze dell'edificio a servizio di quelle esclusive.

Invero, per quanto concerne la corte, i genitori delle attrici, nella veste di donanti, avevano eseguito un frazionamento ed accorpato la stessa alla loro abitazione, poi venduta ad un terzo soggetto come porzione di pertinenza esclusiva.

La pretesa avanzata con l'azione giudiziale involge anche l'accertamento della illegittimità della suddetta variazione catastale con contestuale richiesta di condanna al rilascio dei beni nel compossesso in favore degli aventi diritto, relativamente alla corte comune.

Si costituiscono i convenuti opponendosi alla pretesa all'uopo negando che la corte di cui si discute possa ricadere sul regime di condominialità ex art. 1117 Cod. Civ.

La causa viene istruita anche con espletamento di CTU.

Legittimazione

In via preliminare, il Tribunale riconosce e conferma che la legittimazione sussiste in quanto, per l'azione di rivendica è sufficiente affermare la titolarità del diritto dedotto di cui si domanda la tutela.

In particolare, richiamando orientamento consolidato e uniforme della Giurisprudenza di Legittimità, la sentenza ribadisce ed evidenzia che anche un solo condomino è legittimato ad avanzare azioni reali a difesa della proprietà comune, senza obbligo di integrazione del contraddittorio verso tutti gli altri partecipanti, in considerazione della presa d'atto, pacifica, che il diritto di ciascuno coinvolge la cosa comune nella sua totalità e pienezza.

Condominialità della corte

Ferma la necessaria premessa esposta, la disamina del Tribunale non ignora, chiaramente, che la condominialità delle parti di cui alla disciplina ed elenco dell'art. 1117 Cod. Civ. e ss., si verifica ed opera al compiersi del frazionamento della proprietà unica di un edificio, all'occasione del primo trasferimento.

E' dirimente, dunque, nell'analisi, richiamare con accuratezza le disposizioni che normano i beni comuni, proprio al fine di poter ricostruire, in via di ipotesi, quale configurabilità astratta della circostanze lamentate, la rispondenza delle doglianze avanzate rispetto alle parti individuate ed illustrate che si rivendicano.

Sotto tale profilo, ciò che rileva attiene proprio alla presunzione di condominialità delle parti comuni tra cui l'art. 1117 Cod. civ. enuncia la corte.

La prova del titolo

Ogni volta che si compie il trasferimento di un bene immobile occorre ripercorre le clausole dell'atto con cui si realizza il passaggio della proprietà per opportunamente appurare cosa ed in chi misura (quote), è stato oggetto del contratto.

Tuttavia, nel caso, trattandosi di unico proprietario di un edificio, è indefettibile, altresì, considerare che, qualora sui beni e sulle parti comuni, notoriamente indicate nell'elenco di cui all'art. 1117 Cod. Civ., non sia stata operata una espressa riserva di proprietà dal dante causa (in questa vicenda i genitori convenuti), deve essere asserita la natura condominiale.

Per maggiore completezza sul punto, il Tribunale ricorda anche il risalente arresto delle Sezioni Unite della Corte di Cassazione con il quale (sent. n.7449/1993), sul tema de quo.

In detta pronuncia è stato sancito che, con riferimento alle parti per definizione comuni ai sensi della richiamata norma, la condominialità può essere ostacolata (i) da un titolo contrario o (ii) dalla sussistenza di una situazione concreta ed attuale, per caratteristiche strutturali di destinazione atta a servire solo alcune o una unità immobiliare, con collegamento funzionale.

In ogni caso, detta seconda alternativa deve poter essere ricondotta a tale finalità da parte dell'originario unico proprietario.

Ferme dette osservazioni ed argomentazioni, in punto diritto, come affermate e condivise, nel tempo, dalla Giurisprudenza, nella fattispecie che interessa, in alcuno degli atti di donazione degli immobili con cui ne è stata trasferita la proprietà, dai genitori in favore delle figlie, è stata rinvenuta una clausola di riserva di proprietà esclusiva della corte.

Sulla scorta di tale evidenza, la corte deve, pertanto, ritenersi in comproprietà.

Al contrario, per quanto attiene al locale magazzino, non rientrando nella elencazione dell'art. 1117 Cod. Civ., dello stesso non può presumersi la natura condominiale, motivo per cui l'onere della prova doveva essere assolto dalle attrici, dimostrando la accessorietà con l'intero fabbricato, mediante un asservimento sia strutturale che funzionale all'intero edificio e, quindi, una utilità comune.

In conclusione, riepilogando, come confermato nella sentenza emessa dal Tribunale di Roma, salvo l'esistenza un titolo contrario e/o l'avvenuta destinazione ad uso esclusivo dall'originario unico proprietario dell'intero immobile e, dunque, per l'effetto, di un atto in cui è stata posta una clausola di riserva di proprietà, le parti di cui all'art. 1117 Cod. Civ. devono, conseguentemente, assumersi di natura condominiale.





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