Prima di analizzare la fattibilità di vendita di un immobile che ha come provenienza una donazione è bene approfondire meglio questo concetto.
Cos’è la donazione
La donazione è un contratto disciplinato dall'art. 769 del codice civile con il quale una persona (detto donante) trasferisce per spirito di liberalità un bene patrimoniale o un proprio diritto ad altra persona (detto donatario).
La donazione può comprendere tutti i beni presenti del donante, inclusi i beni immobili, ma non può avere ad oggetto beni futuri, come previsto dall’art. 771 del codice civile. Per poter donare è necessario, come richiede l’art. 774 c.c, avere la piena capacità di disporre dei propri beni. Per cui la regola generale prevede che gli interdetti, gli inabilitati e gli incapaci naturali, non possono disporre per donazione, così come i soggetti sottoposti ad amministrazione di sostegno se sono stati privati di tale capacità dal giudice.
La donazione deve essere fatta sotto forma di atto pubblico, a pena di nullità (art. 782 c.c.), redatto da un notaio o da altro pubblico ufficiale legittimato ad attribuire al documento pubblica fede. La legge richiede anche che la donazione sia rogata dal notaio alla presenza, irrinunciabile, di due testimoni (artt. 48 e 50, l. 16 febbraio 1913, n. 89).
Per legge la donazione, una volta perfezionata, non può essere revocata (quindi resa inefficace) salvo per due gravi motivi: l'ingratitudine del donatario e la sopravvenienza di figli (art. 800 c.c.)
Considerando le due ipotesi di revoca della donazione andiamo a rispondere alla domanda di apertura di questo articolo: il donatario può ritenersi libero di vendere l’immobile ricevuto per donazione?
La risposta è Sì. Il proprietario di un bene, infatti, può farne quello che vuole, anche qualora il bene immobile lo abbia ricevuto per donazione.
Tuttavia, la compravendita di un immobile oggetto di donazione è un’operazione che può rivelarsi particolarmente rischiosa proprio per la revocabilità della stessa, la quale può avvenire entro 20 anni dalla trascrizione dell’atto di donazione oppure entro 10 anni dalla morte del donante. Il rischio maggiore potrebbe verificarsi proprio con la contestazione da parte di uno degli eredi legittimari, il quale può di fatto, qualora siano state lese le proprie quote di legittima, chiedere la restituzione del bene rifacendosi anche sull’acquirente terzo. Un’altra problematica legata alla commerciabilità degli immobili provenienti da donazione riguarda l’indisponibilità da parte delle banche a finanziarne l’acquisto.
Ora che sappiamo che è possibile vendere un immobile oggetto di donazione, e dopo aver analizzato le problematiche di questa operazione, andiamo finalmente a vedere quali sono le soluzioni che ne rendono la fattibilità, oltre che certa, sicura.
Una prima soluzione è rappresentata da una dichiarazione scritta di rinuncia all’azione di riduzione da parte dei legittimari nei confronti dell’acquirente dell’immobile donato. Un’altra soluzione possibile è la sottoscrizione di una polizza assicurativa “donazione sicura” o un’assicurazione all’atto di acquisto da parte dell’acquirente o del venditore.
Una polizza di questo tipo copre il rischio gravante sull’acquirente in caso di vittorioso esperimento dell’azione di restituzione da parte di terzi legittimari. L’articolo 563 del codice civile prevede infatti che il terzo acquirente possa liberarsi dall’obbligo di restituire l’immobile acquistato al legittimario leso, “pagando l’equivalente in danaro”. Si tratta di un rischio che ben può essere oggetto di un contratto di assicurazione. Tale polizza assicurativa può essere stipulata al momento in cui viene perfezionata la donazione dell’immobile, da parte del donatario. Nulla esclude la stipula della stessa polizza anche al momento in cui venga perfezionato l’acquisto da parte di un terzo avente causa dal donatario.
La stipula di una polizza assicurativa, appare ad oggi il rimedio più efficace per tutelarsi dall’acquisto di un immobile donato, od in caso di vendita di un immobile ricevuto in donazione ove il rischio possa considerarsi effettivamente sussistente.
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