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USUFRUTTO / NUDO PROPRIETARIO CALCOLO DELLA NUDA PROPRIETÀ

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18-11-2019

Cos’è la nuda proprietà?

La nuda proprietà è il valore dell’immobile decurtato dell’usufrutto. Quindi in parole semplici, vendere la nuda proprietà significa vendere il proprio immobile, ma tenendo per sé il diritto di viverci per tutta la vita. Esprimendo alcune nozioni di diritto più specifiche la divisone delle parti interessate è composta da:

  • Usufruttuario che è il soggetto al quale spetta il diritto di usare e godere di una cosa, di qualunque genere, che appartenga a un’altra persona (cosiddetto nudo proprietario). L’usufruttuario percepisce le utilità che il bene del quale gode è in grado di offrire, compresi i suoi frutti, sia naturali, sia che civili. L’usufruttuario deve rispettare la destinazione economica della cosa, dovrà rispettare e conservare (anche con la necessaria manutenzione, ordinaria e straordinaria) la cosa stessa, ma non potrà nemmeno cambiarne il carattere e la natura dal lato della sua utilità economica.

    Se ad esempio, Tizio ha un diritto di usufrutto su di un terreno, non potrà costruire un edificio (ex art. 981 c.c.). Siccome l’usufrutto svuota completamente il diritto di proprietà , perdendo ogni facoltà sul bene, il codice civile ha previsto una durata limitata per lo stesso.Secondo la legge, la durata dell’usufrutto non può eccedere la vita dell’usufruttuario e, se si tratta di una persona giuridica  (ad esempio, un’associazione o una società), non può durare più di trent’anni (ex art. 979 c.c.).

  • Nudo Proprietario che è il soggetto al quale spetta la proprietà del bene ma senza beneficiare del diritto reale di godimento con l’agevolazione di aver acquistato un bene ad un prezzo scontato rispetto i valori di mercato del momento, prezzo scontato in base all’età dell’usufruttuario.

Vantaggi e svantaggi della nuda proprietà ?

I motivi per la vendita della nuda proprietà possono essere molteplici,  (godersi la vecchiaia in tranquillità economica ma mantenendo un tetto sopra la tesata, aiutare i propri figli o cari ecc. ecc.)  e rimane ad oggi uno dei migliori modi per chi avanza con l’età per disporre di una buona liquidità immediata. Di contro si conviene che il prezzo pattuito è di una percentuale più bassa (sotto verrà riportata la tabella aggiornata per il calcolo) rispetto ad una normale compravendita.                                                                        Per il soggetto che intende procedere all’acquisto del bene ma non al suo uso, il vantaggio evidente è quello di pagarlo meno,  nell’ottica di investimento futuro per i propri figli. Il rendimento per il nudo proprietario sarà sicuramente di gran lunga superiore ai tassi rilasciati in caso di deposito bancario.

 

Tabella Calcolo nuda proprietà 2018

Novità 2018

Con il Decreto del Dicembre 2017 il legislatore ha introdotto una modifica sostanziale nei coeiffienti di determinazione del valore dell’usufrutto.

 

Età beneficiario 2018 2017
(anni compiuti) (nuovo coefficiente) (vecchio coefficiente)
da 0 a 20 317,5 950
da 21 a 30 300 900
da 31 a 40 282,5 850
da 41 a 45 265 800
da 46 a 50 247,5 750
da 51 a 53 230 700
da 54 a 56 212,5 650
da 57 a 60 195 600
da 61 a 63 177,5 550
da 64 a 66 160 500
da 67 a 69 142,5 450
da 70 a 72 125 400
da 73 a 75 107,5 350
da 76 a 78 90 300
da 79 a 82 72,5 250
da 83 a 86 55 200
da 87 a 92 37,5 150
da 93 a 99 20 100

I numeri della tabella soprastante si rendono necessari per calcolare le imposte, ad esempio, quando si acquista la nuda proprietà di un immobile, lasciando ad altri (l’alienante) il diritto di usufrutto sullo stesso, per la durata della vita di quest’ultimo. In questo caso, l’imponibile è dato dalla differenza tra il valore della piena proprietà e il valore dell’usufrutto (articolo 48, Dpr 131/1986).

Il calcolo del valore si effettua moltiplicando la rendita annua dell’immobile desumibile dalla più recente vista catastale che abbiate a disposizione moltiplicato per il tasso di interesse legale dello 0,3% vigente e per il coefficiente corrispondente all’età dell’usufruttuario.                                                                                            A) Valore CASA da perizia di stima = 300 mila euro (A)
B) Tasso di interesse legale: 0,3%
C) Età del beneficiario dell’usufrutto: 77 anni coefficiente corrispondente all’età del beneficiario: 90 (C)
D) Rendita annua = valore piena proprietà (A) x tasso interesse legale (B) = 300.000 x 0,3% = 900
E) Valore dell’usufrutto = rendita annua (D) x coefficiente età beneficiario (C) = 900 x 90= 81.000 (E)
F) Valore della nuda proprietà = valore piena proprietà (A) – valore usufrutto (E) = 300.000 – 81.000 = 219.000.

Il decreto, inoltre, fissa il multiplo da utilizzare nella determinazione della base imponibile per la costituzione di rendite e pensioni in 333,33 volte l’annualità.

La rendita annua andrà poi moltiplicata con i coefficienti della tabella prevIsti per il valore della nuda proprietà che vi riporto nel seguito.



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