Vendere casa senza possedere il certificato di agibilità. E’ possibile?

È la sintesi dello Studio n. 83-2018/P del Consiglio Nazionale del Notariato, dedicato a “la nuova agibilità e la modulazione delle clausole contrattuali”, del 26.06.2020, che esordisce con un dato: nel settore urbanistico dal 2009 al 2016 in Italia ci sono state 133 riforme, di cui 77 sul Testo Unico per l'edilizia. In questa babele di norme devono barcamenarsi cittadini, imprese, professionisti ed in primo luogo i notai.  

Così ogni questione viene spaccata in mille sfaccettature. Come, ad esempio, l'agibilità degli immobili, in cui si distingue l'incommerciabilità giuridica e quella economica. 

La mancanza di agibilità (da distinguere la mancanza del documento da quella delle condizioni effettive di utilizzo) può portare solo alla incommerciabilità economica. Cioè: il rogito si stipula ma l'affare è a rischio, perché si vende qualcosa che non può essere usato per lo scopo cui è destinato.  

Qui si apre la possibilità di risoluzione per inadempimento e risarcimento del danno. L'atto non è nullo in sé, ma ci possono essere gravi conseguenze. Ecco che se non c'è l'agibilità le clausole assumono importanza per capire se l'acquirente è al corrente e consapevole di quel che sta facendo, se si sta assumendo un rischio e se è tenuto all'oscuro.  

Il ruolo del notaio è di garante della formalità degli atti, tenuto a doveri di informazione e non di investigazione. Il venditore deve consegnare all'acquirente la documentazione anche in ordine all'agibilità. Ma quest'obbligo è mitigabile con apposite clausole. NB: non è sufficiente per esonerare da responsabilità il venditore la presenza in atto della dichiarazione della conoscenza dello stato di fatto e di diritto in cui l'immobile si trova: è una clausola senza valore, dalla quale non può essere desunta un'espressa rinuncia all'agibilità.  

La rinuncia alla documentazione amministrativa relativa all'agibilità da parte dell'acquirente, invece, in presenza dei requisiti sostanziali, deve emergere da regole definite contrattualmente. Il notaio non ha obblighi di verifica in concreto dell'agibilità, essendo il suo compito limitato al ricevimento della dichiarazione da parte del venditore. Infine, nessuna specifica menzione è peraltro necessaria in atto in ordine all'agibilità, pur essendo fortemente opportuna.