Il certificato di conformità urbanistica edilizia non è altro che un’attestazione della corrispondenza tra lo stato di fatto ed il titolo edilizio con cui un Comune ha concesso l’autorizzazione alla realizzazione e/o alle ristrutturazioni o ampliamenti successivi di un immobile nella sua area territoriale. Questo serve per dimostrare la regolarità a livello urbanistico (definita anche come regolarità edilizia) di un’abitazione, nel caso essa si voglia semplicemente ristrutturare oppure acquistare o vendere.
La struttura, infatti, potrebbe essere stata realizzata o modificata in maniera diversa (e quindi difforme) rispetto al progetto presentato ai competenti uffici comunali e pertanto creare difficoltà o addirittura l’impossibilità alla compravendita.
Infatti, l’attuale normativa prevede la nullità di qualsiasi atto a tal proposito e quindi la non commerciabilità dell’immobile, che non sia conforme dal punto di vista edilizio.
Conformità catastale e quella urbanistica
Ciò che consente di verificare la presenza di un eventuale abuso non è il Catasto, bensì il titolo abilitativo presente presso il Comune di riferimento. Tali titoli abilitativi (cioè il progetto approvato dall’ente locale e detenuto presso il suo ufficio tecnico) possono essere diversi:
La verifica dei titoli abilitativi
In un atto di compravendita è compito obbligatorio del notaio dichiarare gli estremi del titolo abilitativo che ha portato alla realizzazione o agli interventi di modifica di un qualsiasi immobile, tranne in alcune particolari eccezioni. Comunque, per poter verificare la regolarità urbanistica di un immobile è necessario ottenere l’ultimo titolo abilitativo (che dovrebbe essere comprensivo di tutti quelli ottenuti dalla struttura edilizia nel corso del tempo).
Posseduta tale documentazione (composta da documenti tecnici e fotografici, relazioni e tavole grafiche) si dovranno accertare eventuali difformità, come ad esempio la chiusura di balconi o la presenza di porte o finestre tamponate o lo spostamento di tramezzi.
Nel caso tale verifica sia positiva, si potrà procedere alla compravendita. Se, invece, fosse negativa e quindi l’immobile risultasse non conforme, la compravendita potrà avvenire solo dopo la regolarizzazione dell’abuso, attraverso la presentazione di una pratica edilizia in sanatoria.
Responsabilità del controllo su abusi edilizi
La conformità urbanistica di un immobile, in pratica, è dichiarata dal venditore dello stesso, così come confermato da una sentenza della Corte di Cassazione, la n°11628 del 26 Marzo 2012, mentre al notaio non spetta nessun obbligo di verifica riguardo tale dichiarazione.
Stesso discorso anche per l’agenzia immobiliare, la quale non ha nessun obbligo o responsabilità sulla verifica e presenza di eventuali difformità relative all’abitazione.
Di conseguenza, la responsabilità di tali abusi o irregolarità edilizie resta in capo al venditore fino alla vendita dell’immobile. Quest’ultimo, inoltre, dovrà accollarsi anche gli oneri economici per un’eventuale regolarizzazione, oltre che le sanzioni di natura penale.
In conclusione, prima di effettuare qualsiasi compravendita, è sempre bene far verificare da parte di un professionista la conformità urbanistica edilizia di un immobile.
