Concedere un immobile in locazione non significa solamente trarre un guadagno dal canone che il conduttore deve pagare, ma anche rispettare alcuni obblighi che la legge impone in capo al proprietario.
Per la precisione, sul proprietario dell'immobile gravano alcuni doveri, quali ad esempio quello di consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione e di garantire il pacifico godimento della stessa durante tutta la locazione.
Tra i principali oneri c'è quello di occuparsi della straordinaria manutenzione della cosa locata. È qui che entra in gioco il problema della ripartizione delle spese tra conduttore e locatore. Nello specifico: chi deve pagare la sostituzione dei pavimenti? L'inquilino oppure il proprietario? Questa tipologia di lavori rientra nell'ordinaria o nella straordinaria manutenzione?
Il codice civile individua quali sono i principali obblighi del locatore. Secondo l'art. 1575, il locatore deve:
1. consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione;
2. mantenerla in stato da servire all'uso convenuto;
3. garantirne il pacifico godimento durante la locazione.
Per quanto riguarda l'obbligo di consegnare il bene in buono stato di manutenzione, esso si concreta nel dovere, per il proprietario, di dare al conduttore l'immobile in stato da servire all'uso a cui è destinato.
Dunque, il proprietario non potrà concedere in locazione un immobile che, ad esempio, sia privo della porta d'ingresso, oppure che abbia dei buchi nel tetto, in quanto il bene non sarebbe idoneo all'uso che il conduttore deve farne.
Per quanto concerne il terzo obbligo, quello di garantire il pacifico godimento della locazione, la norma impone al locatore di intervenire nei confronti di terze persone che disturbino il conduttore pretendendo di vantare dei diritti sulla cosa locata.
Tanto si evince dall'art. 1585 cod. civ., secondo cui il locatore è tenuto a garantire il conduttore dalle molestie che diminuiscono l'uso o il godimento della cosa, arrecate da terzi che pretendono di avere diritti sulla cosa medesima. Non è tenuto a garantirlo dalle molestie di terzi che non pretendono di avere diritti.
Ciò significa che, se il conduttore di un immobile ha problemi di immissioni rumorose provenienti dal bar che si trova al piano di sotto, non potrà chiedere al locatore di intervenire.
Il secondo obbligo enucleato dall'art. 1575 cod. civ. riguarda il tema della ripartizione delle spese tra locatore e conduttore, il quale si riverbera inevitabilmente sulla questione qui affrontata, inerente a chi deve pagare la sostituzione dei pavimenti.
Secondo l'art. 1576 cod. civ., il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, ad eccezione di quelle di piccola manutenzione, le quali sono a carico del conduttore.
La legge è chiara sul punto: in tema di locazione, le spese di ordinaria manutenzione gravano sul conduttore, mentre quelle di straordinaria manutenzione spettano al locatore. Il problema ora è comprendere quando un intervento sull'immobile appartenga all'una o all'altra categoria.
Secondo l'art. 1609 del codice civile, le riparazioni di piccola manutenzione, che a norma dell'articolo 1576 devono essere eseguite dall'inquilino a sue spese, sono quelle dipendenti da deterioramenti prodotti dall'uso, e non quelle dipendenti da vetustà o da caso fortuito.
Dunque, la legge fornisce questo criterio, utile a suddividere le spese:
· rientrano nell'ordinaria manutenzione tutte le spese di riparazione rese necessarie dall'uso della cosa locata. Poiché ad utilizzare il bene dato in locazione è il conduttore, allora è giusto che sia lui a sopportare economicamente tali interventi;
· rientrano nella straordinaria amministrazione tutte le altre spese, soprattutto quando dipendenti dalla fatiscenza dell'immobile oppure da causa non imputabile al conduttore.
In sintesi, possiamo far rientrare nella piccola od ordinaria manutenzione le riparazioni che si rendono necessarie per via del normale deterioramento o utilizzo del bene: si pensi alla sostituzione di un vetro rotto o di una maniglia, alla tinteggiatura delle pareti interne, ecc.
Al contrario, al locatore spetta la manutenzione straordinaria, ovverosia quella che riguarda gli interventi che prescindono dal conduttore e dall'impiego ordinario che egli ha fatto del bene. Ad esempio, i grandi lavori di ristrutturazione dell'immobile, nonché la riparazione di malfunzionamenti dovuti alla vetustà o fatiscenza dell'abitazione, gravano tutti sul proprietario.
Alla luce di ciò, chi deve pagare la sostituzione dei pavimenti? Il conduttore o il locatore? L'intervento rientra nella piccola (ordinaria) manutenzione oppure in quella straordinaria
Le spese di sostituzione dei pavimenti devono essere accollate all'inquilino ovvero al proprietario a seconda della ragione che giustifica tale intervento.
Secondo la Corte di Cassazione (Cass., sent. n. 5459/2006), salvo patto contrario, quando il deterioramento del pavimento è dovuto ad eventi sismici o a difetti di posa, le spese per la riparazione non possono essere accollate all'inquilino, trattandosi di interventi dovuti al normale deterioramento per uso o vetustà.
Nella piccola manutenzione di un pavimento si può configurare solo la pulitura ma non anche la lucidatura; vi è il ripristino di un angolo della moquette scollatosi, ma non la sua sostituzione o la rimozione di una mattonella con una nuova o, ancora, la levigatura del pavimento.
In sintesi, la sostituzione del pavimento, se resa necessaria dall'eccessiva vetustà ovvero da cause esterne alla volontà del conduttore (si pensi a un evento sismico, oppure all'improvvisa rottura delle tubature sottostanti), è sempre a carico del locatore/proprietario.
La sostituzione o riparazione integrale del pavimento è praticamente sempre a carico del proprietario, a meno che l'intervento non si renda necessario a causa della condotta colpevole del conduttore (si pensi, ad esempio, all'inquilino che abbia dimenticato aperta l'acqua nella vasca la quale, debordando, abbia poi allagato tutta la casa, danneggiando irrimediabilmente la moquette o il parquet).
Non solo la sostituzione, ma anche la levigatura del pavimento è a carico del locatore, allorquando l'intervento si rende necessario per ricondurre l'immobile locato in buono stato locativo. Lo stesso dicasi per la raschiatura.
Il conduttore risponde invece dei danni procurati al pavimento da un uso improprio a lui imputabile: si pensi alle macchie di urina dell'animale domestico, oppure a chi, facendo palestra in casa ed esercitandosi con i manubri, rilasciandoli violentemente a terra, abbia causato la rottura di una o più mattonelle.
Anche la semplice raschiatura del pavimento, se ricondotta all'uso improprio o alla negligenza del conduttore, è a carico di quest'ultimo.
