Il diritto di prelazione nell'ambito del contratto di locazione permette al conduttore di godere di una particolare posizione di privilegio allorquando il locatore intenda vendere l'immobile.
Con la prelazione infatti il locatore è tenuto a comunicare preventivamente al conduttore la sua volontà di cedere l'immobile a determinate condizioni, che dovranno essere uguali rispetto ai terzi (prezzo, modalità di cessione).
La prelazione nelle locazioni abitative è disciplinata dall'art. 3 comma 1 lett. g) della legge 431/98, il quale dispone:
g) quando il locatore intenda vendere l'immobile a terzi e non abbia la proprieta' di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore e' riconosciuto il diritto di prelazione, da esercitare con le modalita' di cui agli articoli 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392.
Il legislatore ha inserito il diritto di prelazione all'interno delle ipotesi nelle quali il locatore può comunicare disdetta dal contratto al termine del primo periodo (4 anni o 3 anni), per cui il diritto del conduttore sorge quando:
- il proprietario voglia cedere l'immobile a titolo oneroso;
- non abbia la proprietà di altri immobili oltre a quello utilizzato come propria abitazione
- il contratto sia alla scadenza del primo periodo (4 anni o 3 per i contratti a canone concordato).
La prelazione ha una duplice finalità:
a) il locatore potrà vendere l'immobile a pari condizioni sul mercato nel caso il conduttore non intenda acquistare, libero da quest'ultimo;
b) consentire al conduttore di permanere nell'immobile quale propria abitazione, mutando il titolo da locatario a proprietario
Come visto, per l'esercizio del diritto di prelazione vengono richiamati gli art. 38-39 della legge 392/78 che indicano le modalità da seguire; innanzitutto il proprietario - locatore che intende cedere l'immobile dovrà comunicare al conduttore, a metto atto notificato dall'ufficiale giudiziario, o con raccomandata a.r., la sua intenzione indicando il prezzo richiesto, le condizioni per stipulare l'atto, l'invito al conduttore a comunicare se intende avvalersi o meno della prelazione.
Il conduttore che riceve la comunicazione dovrà provvedere a fornire una risposta entro 60 giorni dal ricevimento, manifestando il proprio interesse all'acquisto alle condizioni proposte dal locatore.
Nei 30 giorni successivi sempre il conduttore dovrà provvedere a versare l'acconto o l'intero prezzo di acquisto - a secondo se dovrà essere stipulato prima un contratto preliminare o direttamente l'atto di vendita - e contestualmente alla stipula dell'atto stesso, salvo diverse indicazioni del proprietario - venditore.
In caso di più conduttori la comunicazione dovrà essere inviata a tutti; tutti i conduttori infatti potranno esercitare il diritto congiuntamente, o potranno esercitarlo solo alcuni di essi, o anche uno solo, in caso di rinuncia degli altri.
Il rispetto dei termini per le varie fasi è fondamentale: la mancata osservanza farà decadere il conduttore dal proprio diritto, permettendo al proprietario di concludere la vendita con un soggetto terzo.
Il diritto di prelazione non può invocarsi in alcune ipotesi ben specifiche, quali:
- se la vendita avviene durante il contratto di locazione;
- se l'immobile è di proprietà di più soggetti e fa parte di una comunicazione ereditaria, in quanto prevale il diritto di prelazione del coerede (art. 732);
- se il proprietario intende vendere al coniuge o parenti entro il secondo grado;
- se il proprietario intende vendere l'intero blocco in cui l'immobile è ubicato;
- se la vendita avviene dopo la scadenza finale del contratto.
- cessioni a titolo gratuito (donazione);
- permuta (Cass. 12230/2012 - 16853/2007);
- trasferimenti non volontari (es. vendita forzata);
- in caso di vendita di quota di un immobile (es il comproprietario che venda la propria quota).
Se il locatore non invia la comunicazione con cui fa presente la sua intenzione di vendita, o la vendita a terzo avviene ad un corrispettivo inferiore a quanto indicato nell'atto, il conduttore può riscattare l'immobile dall'acquirente ed eventuali aventi causa, entro 6 mesi dalla trascrizione dell'atto di vendita (art. 39 legge 392/78).
Esercitando il diritto di riscatto il conduttore dovrà versare il prezzo d'acquisto entro tre mesi decorrenti da:
- dalla prima udienza del giudizio, se non vi è opposizione al riscatto;
- dalla ricezione dell'atto da parte dell'acquirente o del suo avente causa, se comunichi prima dell'udienza di non opporsi;
- dalla sentenza con cui passa in giudicato la richiesta di riscatto, se l'acquirente si oppone.
Come si evince dalle disposizioni poc'anzi enunciate:
- la richiesta deve essere effettuata nei confronti dell'acquirente (e non del precedente proprietario / locatore);
- per esercitare il diritto al riscatto il conduttore dovrà agire giudizialmente.
Avendo l'istituto della prelazione la finalità di permettere al conduttore la prosecuzione della permanenza nell'immobile, bisogna ritenere che il diritto spetti:
- nel caso di sublocazione, al subconduttore e non al conduttore originario / sublocatore;
- nel caso di cessione del contratto, al cessionario, e non al cedente;
proprio in quanto il conduttore che occupa effettivamente l'immobile è il subconduttore o cessionario.
Vista l'esclusione della disciplina della l. 431/98 per alcune particolari tipologie di immobili (art. 1 commi 2-3), il diritto della prelazione non potrà essere applicato alle locazioni per:
a) immobili vincolati ai sensi della normativa sui beni culturali;
b) immobili inclusi nelle categorie catastali A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (ville), A/9 (castelli e palazzi di preminenti pregi artistici e storici) se non per i contratti a canoni concordati;
c) alloggi di edilizia residenziale pubblica;
d) alloggi locati esclusivamente per finalità turistica;
e) alloggi caratterizzati da contratti di locazione stipulati dagli enti locali in qualità di conduttori per soddisfare esigenze abitative di carattere transitorio.
