Buongiorno cari lettori del nostro blog! Oggi sono a parlarvi dei diritti reali di godimento, ovvero i diritti che attribuiscono ad un soggetto il potere di utilizzare un bene di proprietà di un altro soggetto che vedrà il proprio diritto limitato nell’uso, in modo immediato e per intero.
Si distinguono in: superficie, entifeusi, usufrutto, uso, abitazione e servitù.
E tutti questi, per l’appunto, attribuiscono il diritto di utilizzare il bene ad una persona diversa dal proprietario.
Perché sono definiti reali? Proprio perché hanno ad oggetto il godimento e l’uso di cose e sono comunque limitati rispetto al diritto di proprietà. Difatti il titolare del diritto di reale godimento non diventa proprietario del bene ma ha prerogative limitate da legge e contratto stesso.
In questa prima parte parleremo di due diritti reali: il diritto di superficie e l’enfiteusi.
DIRITTO DI SUPERFICIE:
Non è nient’altro che il diritto di costruire e di mantenere la costruzione sopra e sotto il terreno di altra proprietà. Il proprietario del suolo dà al superficiario il diritto di o edificare o mantenere esistente la costruzione già edificata.
Il proprietario superficiario può effettuare la costruzione sia nel suolo che nel sottosuolo. Questo diritto può anche essere effettuato con la sopraelevazione di edificio esistente. Il proprietario del suolo non può e deve ostacolare l’esercizio del proprietario superficiario e perciò gli deve consentire il regolare svolgimento dell’attività oggetto di contratto.
Tempi: il diritto di superficie può essere concesso a tempo determinato ed in tale ipotesi, alla scadenza del termine pattuito tra le parti, il diritto si estingue e il proprietario del suolo diventa automaticamente proprietario della costruzione.
ENFITEUSI:
L’enfiteusi attribuisce il diritto di uso e godimento di un immobile, facendo propri sia i frutt civili che i frutti naturali. Tutto ciò di fronte al pagamento di un canone e dell’obbligo di chi esercita l’enfiteusi di migliorare il fondo.
L’enfiteuta (chi ha questo diritto reale di godimento) ha gli stessi diritti che avrebbe il proprietario sui frutti del fondo e sulle utilizzazioni del sottosuolo. Ha inoltre diritto alle accessioni del fondo (costruzioni, piantagioni, etc.)
Quindi l’enfiteuta ha poteri di uso e godimento quasi come fosse il proprietario del bene. A questo diritto di godimento si faceva ricorso soprattutto il passato e consentiva che qualcuno si occupasse dei fondi agricoli, coltivandoli e quindi migliorandoli.
La durata dell’enfiteusi può essere a tempo indeterminato (perpetuo) o a tempo determinato (ma non può durare meno di 20 anni).
In questo caso il proprietario del fondo si priva completamente del possesso, uso e godimento del fondo stesso e deve consentire l’esercizio dei diritti all’enfiteuta.
Per cui, tornando alle prime righe, l’enfiteuta ha due obblighi essenziali: migliorare il fondo e pagare un canone periodo nei modi e tempi stabiliti tra le parti.
