Il contratto di locazione transitoria, la cui durata può variare da uno a diciotto mesi, non può essere utilizzato se non ricorrono le condizioni previste dalla legge, altrimenti esso dev'essere ricondotto nell'ambito dell'ordinario contratto di locazione, ossia nel contratto meglio conosciuto come 4+4.
Questa in estrema sintesi la decisione resa dalla Suprema Corte di Cassazione con la sentenza n. 4075 depositata in cancelleria il 20 febbraio 2014.
Tipologie di contratti di locazione ad uso abitativo
I contratti di locazione ad uso abitativo sono disciplinati, principalmente, dalla legge n. 431/98 e dai decreti attuativi della medesima.
La legge n. 431 (artt. 2,3 e 4) prevede tre distinte tipologie contrattuali:
a) il contratto ordinario a canone libero, altrimenti detto 4+4;
b) il contratto parzialmente concertato, così detto 3+2;
c) il contratto di locazione transitoria e per studenti universitari.
I numeri citati rappresentano la durata in anni.
I rinnovi sono automatici, salvo il ricorrere di determinate condizioni rispetto alle quali il locatore può, per tempo (massimo sei mesi dalla scadenza) esercitare il diritto di recesso.
Recesso che, invece, ai sensi della legge n. 431/98 è sempre garantito per gravi motivi al conduttore ovvero sempre garantito, cioè assolutamente libero, se previsto da contratto (art. 5 l. n. 392/78), in entrambi i casi con sei mesi di preavviso.
Al termine del periodo di rinnovo automatico il contratto prosegue, se nessuno fa nulla, per uguale durata, ovvero entrambe le parti posso comunicare disdetta, ovvero ancora concordare la prosecuzione della locazione, ma a nuove condizioni.
Contratti di locazione transitoria, la normativa di rango primario e regolamentare
Per i contratti di locazione transitoria (e non solo) la legge in esame rinvia ad un decreto ministeriale (d.m. 16 gennaio 2017) per l'individuazione delle modalità applicative.
In tale decreto, all'art. 2, è specificato che i contratti di locazione transitoria possono avere durata non inferiore ad un mese e non superiore a diciotto mesi.
Il decreto prevede altresì che la causa della transitorietà debba essere adeguatamente motivata e la relativa documentazione debba essere allegata al contratto.
Non solo: questo genere di accordi, è sempre l'art. 2 a specificarlo, deve essere concluso esclusivamente utilizzando il tipo di contratto (Allegato B del medesimo decreto 16 gennaio 2017) da ritenersi approvato ai sensi dell'art. 4-bis della legge 9 dicembre 1998, n. 431 e successive modificazioni.
Conseguente per il caso di illegittima applicazione delle norme riguardanti i contratti di locazione transitoria o per studenti universitari
Che cosa succede se si fa ricorso ad un tipo contrattuale di quelli appena citati, ma non sussistono le esigenze di transitorietà, ovvero non si tratta di studenti universitari?
Risposta: se non si agisce correttamente, per illegittimo ricorso agli istituti in esame, il contratto dev'essere portato nell'ambito della disciplina ordinaria , ossia quell'accordo dev'essere considerato un normale contratto 4+4.
Su questa conclusione, come si suol dire, è rinvenibile anche giurisprudenza.
La Cassazione, con la sentenza n. 4075 citato in principio, ha ribadito quanto affermato dalla legge.
In poche parole sulla transitorietà non si scherza, essa deve esistere e persistere per tutta la durata dell'accordo e del suo eventuale rinnovo oltre ad essere debitamente documentata.
Nel caso di specie il proprietario chiedeva il rilascio dell'immobile a seguito della scadenza del contratto transitorio mentre il conduttore affermava che quell'accordo doveva essere considerato un contratto 4+4 e come tale riteneva d'aver diritto a restare nell'alloggio (Da non perdere: Nullo il contratto di locazione se concluso verbalmente).
In primo grado il Tribunale dava ragione al proprietario, mentre il giudizio d'appello il conduttore, inizialmente condannato al rilascio dell'immobile, vedeva accolte le proprie ragioni. Da qui il ricorso in Cassazione del locatore.
Ricorso rigettato. Si legge in sentenza che "ai fini di un valido ed efficace contratto locativo di natura transitoria a norma del combinato disposto di cui all'art. 5 legge n. 431/98 e D.M. 30 dicembre 2002, occorre la sussistenza delle seguenti condizioni:
In definitiva, o ricorrono tali condizioni e si soddisfano le dette modalità, volte a giustificare obbiettivamente la deroga alla disciplina ordinaria oppure, quali che siano le cause del mancato soddisfacimento dei presupposti contemplati, il contratto locativo non può avere una durata inferiore a quella ordinaria con l'ulteriore conseguenza che, in difetto di prova dei requisiti richiesti, va ricondotto nell'alveo dei contratti di cui all'art. 2 commi 2 e 3 legge n.431/98" (Cass. 20 febbraio 2014, n. 4075).
Che cosa deve intendersi per transitorietà? Tutte quelle circostanze che giustificano la necessità di addivenire alla stipula di un contratto breve per obiettive condizioni delle parti, quali, ad esempio, la ristrutturazione dell'abitazione principale, ragioni di lavoro, ecc. (Perché il conduttore non può ridursi il canone di locazione?).
