Il contratto di compravendita è un negozio giuridico e come tale sottoposto alla relativa disciplina codicistica.
Ma, cosa succede se venditore e compratore si accordano per stipulare un contratto con tutte le caratteristiche tipiche della compravendita immobiliare, ma con l’intenzione, più o meno esplicita, di non dargli alcuna efficacia? Ecco cos’è la simulazione!
C’è simulazione di compravendita quando le parti stipulano effettivamente il contratto ma, in realtà, non intendono attribuirgli alcuna efficacia, non vogliono cioè trasferire davvero la proprietà dell’immobile, né i relativi diritti (simulazione assoluta) oppure quando, sotto le apparenze di un contratto di compravendita, che ne ha tutte le caratteristiche, le parti intendono in realtà celare operazioni commerciali di tipo differente (simulazione relativa).
Insomma, sarebbe come ‘vendere per finta’ un immobile.
Il caso più frequente è quello in cui il venditore dell’immobile, assieme al compratore, effettuano tutte le operazioni e gli adempimenti necessari al trasferimento della proprietà verso corrispettivo di un prezzo, ma in realtà l’immobile verrà semplicemente ceduto al compratore a titolo gratuito, quasi fosse una donazione.
Nelle nostre aule di giustizia sono molti i casi in cui un soggetto, che vanta diritto di proprietà su un immobile, porta in aula il proprietario attuale dello stesso, contestando il titolo da cui origina il diritto di proprietà, e cioè l’efficacia stessa della compravendita. Essa è cioè stata stipulata in via meramente apparente, fittizia, e perciò da ritenersi nulla.
Pensiamo al caso di un erede che si accorga che dalla vendita di un immobile, rientrante nella sua quota di legittima, ne consegue una lesione di quanto a Lui garantito per legge oppure al creditore che vede ingiustamente ridotte le sue prospettive di soddisfacimento da uno o più atti che alienano (ma solo apparentemente) la proprietà dei beni del debitore.
L’effetto principale della simulazione della vendita immobiliare, è infatti la ‘frode’ ai terzi attraverso una apparente diminuzione patrimoniale del debitore o un fittizio accrescimento delle passività per ‘convincere’ i creditori che il patrimonio da aggredire sia irrisorio e che non valga pertanto la pena azionare il proprio credito.
